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Portée du cahier des charges de lotissement

Publié le : 26/03/2019 26 mars mars 03 2019
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Le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Il s’oppose au règlement de lotissement.

Celui-ci est un document qui émane de l’aménageur.

Ce document n’a pas vocation à régir les relations entre propriétaires, mais plutôt à compléter les règles d’urbanisme déjà en vigueur sur une une commune.

Ce document s’impose à tous les colotis.

Ce document  cesse de s’appliquer 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir. Cependant, des dérogations étaient possibles et permettait toutefois de demander le maintien du règlement. La loi Alur du 24 mars 2014 a pourtant supprimé ce droit.

Le cahier des charges de son côté est  un document de nature contractuelle et d’ordre privé. Il s’agit d’un document rédigé par le lotisseur lui-même. À la différence du règlement, le cahier des charges définit les droits et les obligations de chacun.

Ainsi, les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre le lotisseur et les acquéreurs de lots. Le code de l’urbanisme ne prévoit aucune limite dans la durée de vie du cahier des charges.

Il en découle donc que le cahier des charges va continuer de produire ses effets au-delà de 10 ans.

Cette distinction est claire : le cahier des charges contient des règles de droit privé ; le règlement de lotissement contient des règles de droit public d’urbanisme . Pour autant il arrive de constater que les lotisseurs imbriquent souvent ces deux documents, ce qui tend souvent à complexifier la situation.

La pratique a eu tendance à intégrer dans le cahier des charges des règles d’urbanisme afin de tenter d’obtenir la préservation de l’application des mesures au-delà de 10 ans.

Le règlement devenant alors caduc une fois ce délai dépassé, les lotisseurs ont donc tenté de reproduire tout ou partie du règlement de lotissement dans le cahier des charges afin que les dispositions continuent de s’appliquer au-delà.
 La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler le principe selon lequel un cahier des charges « constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».
La loi Alur a imposé la suppression, d’ici le 26 mars 2019, de toutes les clauses non réglementaires des cahiers de charges lorsqu’elles ont pour objet de limiter le droit à construire.
La difficulté est d’identifier et de qualifier les clauses règlementaires.

Sur ce point  la Cour d’appel d’Aix en Provence a dans un arrêt de mai 2016 a pris acte des modifications apportées par la loi ALUR, entrainant par là même la caducité de l’ensemble des règles d’urbanismes des documents de lotissement.

Elle a estimé cependant que des servitudes du cahier des charges ayant trait à des zones non aedificandi et non altius tollendi, ne sont pas des règles d’urbanisme susceptibles d’être frappées de caducité.

On voit bien que le débat peut être subtil.
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