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Demessine: un concept séduisant mais dangereux pour l'investisseur.

Publié le : 19/02/2015 19 février févr. 02 2015
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Pourquoi voit-on de nombreux problèmes dans les investissements en résidence de tourisme ? Il s’agit d’opérations de défiscalisation dans lesquelles les clients acquièrent un appartement dans le cadre de la loi « DEMESSINE » dans des zones de revitalisation rurale (Z.R.R.), c’est-à-dire en général dans des stations balnéaires ou de sports d’hiver. Les clients ont été attirés par des plaquettes publiciataires alléchantes les incitant à acquérir un appartement moyennant un emprunt et à des conditions fiscales avantageuses puisqu’elles permettaient une récupération de la TVA sur le  prix du bien, ainsi qu’une réduction d’impôt de 25 % du coût d’acquisition du logement. La gestion devait être assurée par une seule  société d’exploitation pendant neuf ans. Le problème vient du fait que les biens et surtout les loyers ont été surévalués par le commercialisateur. Cette surévaluation est destinée à faire croire aux investisseurs qu’ils disposeraient de rendements suffisants pour faire face aux charges d’emprunt en déboursant très peu d’argent. Il est arrivé que les sociétés d’exploitation se sont retrouvées en faillite ou dans l’incapacité d’honorer les loyers annoncés lors de la commercialisation. Des solutions existent puisque l’étude de ces dossiers révèle que le Code de la consommation n’a pas toujours été respecté à l’occasion de la commercialisation des logements, ce qui est source de responsabilité des commercialisateurs. Par ailleurs, la jurisprudence a jugé que la surévaluation des loyers constitue un vice du consentement susceptible d’entraîner la nullité de la vente.  Il peut également être fait état de pratique commerciale trompeuse. Une action est actuellement en cours devant le Tribunal de Grande Instance de Brest contre la Société IZIMMO. Celle-ci a déjà été condamnée par la Cour d'Appel de Rennes et la Cour de Cassation pour avoir affirmé dans une plaquette publicitaire que" les loyers étaient nets de charge , garantis par un bail minimum de 9 ans quel que soit le taux d'occupation de la résidence ". La Cour de cassation a estimé que cette société avait manqué à" son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de preneur ".  
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